Льготные условия ипотечного кредитования разогрели активность на строительном рынке, но февральские события кардинально изменили ситуацию. Рост ключевой ставки, новая политика банковских организаций, невыгодная для желающих улучшить жилищные условия через ипотеку – это только малая череда негативных последствий. Как адаптируется рынок недвижимости к новым реалиям? Что будет с жилыми домами и новостройками? Закончат ли возведение объектов, сдача которых запланирована на ближайшие месяцы? Стоит оценить тенденции, выслушать экспертные мнения, чтобы сформировать максимально точное понимание ситуации.С чем столкнулся рынок недвижимостиОбострение мировой геополитической ситуации привело к значительному ухудшению позиций рубля на мировом валютном рынке. Банковские организации выдают кредиты неохотно, под большой процент, что несколько ограничивает действия застройщиков.Серьезной проблемой стало и подорожание импортных строительных материалов, многим из которых на российском рынке просто нет альтернативы, особенно если речь идет о возведении домов премиального класса, где используются системы фасадного остекления, технологичные звукоизоляционные плиты. Более того, ряд материалов не просто сильно подорожал, но оказался недоступен из-за разрыва логистических цепочек, транспортные компании одна за другой отказываются доставлять товары в РФ.Одновременно со снижением покупательской способности, население начало активно снимать деньги с банковских счетов, стараться перевести их в реальные товары, в том числе и в недвижимость. Неудивительно, что в последние дни февраля было зарегистрировано огромное количество сделок, в феврале 2022 года спрос на жилье был на треть выше, чем в этом же месяце 2021. Повышенным спросом пользовались именно квартиры в новостройках, число предложений на вторичном рынке даже несколько снизилось, люди неохотно продают жилье, понимая, что оно сейчас – более надежное имущество, нежели банковский счет.Цена квартиры в новостройке: от чего она зависитОсновные факторы ценообразования таковы:Себестоимость. Расходы, с которыми сталкиваются застройщики, определяются:· Кредитная ставка. Компании вкладывают не только собственные активы, но и средства, выданные банки под определенный процент. Повышение ключевой ставки наиболее сильно отразилось на работе небольших фирм;· Льготные условия ипотечного кредитования. О полной отмене льготных условий речи не идет, однако, они будут пересмотрены, что несколько снизит интерес со стороны населения, особенно, первое время;· Цены стройматериалов. Главным образом, увеличивается стоимость импортных стройматериалов, но российские аналоги также дорожают, как минимум, ввиду инфляции. Впрочем, это наименее значимая статья подорожания, к сильному увеличению стоимости квартиры в новостройке она не приведет.Спрос. Спрос определяется доходами населения, зависящими от состояния государственной экономики, кредитных ставок. Именно невысокий процент ипотеки в течение последних месяцев подогревал интерес к новостройкам, особенно к покупке квартир-студий. Сейчас программа постепенно “приходит в себя” после февральских потрясений, условия становятся более-менее приемлемыми, так что можно ждать скорейшего восстановления спроса;Предложение. Предложение – это и жилье на вторичном рынке, и новостройки. Скорее всего, темпы строительства сейчас несколько замедлятся, так как застройщики не смогут получать поддержку банковских организаций в прежних объемах. Вдобавок, замедление темпов можно связать и со снижением реальных доходов населения.Новостройки: что с ними будет?Застройщики столкнулись с серьезными сложностями, вызванными значительными изменениями условий кредитования. Пока нельзя говорить о скорых массовых банкротствах, но небольшие организации вполне могут быть вытеснены с рынка, в особенности, если они регулярно получали финансовую поддержку из-за рубежа. Новые стройки в таких условиях вряд ли будут появляться.Судьба объектов, находящихся сейчас в стадии строительства, серьезно зависит от дальнейшего развития геополитической ситуации, санкций, логистических цепочек, валютных курсов. Если цепочка событий пойдет по худшему сценарию, то вероятны значительные задержки при сдаче объектов. Уже сейчас многие предприятия говорят о том, что не имеют достаточного запаса строительных и отделочных материалов для завершения работы, к сожалению, многим импортным продуктам на российском рынке просто нет адекватных аналогов. Примеры тому – добавки, обеспечивающие стойкость бетона к экстремальным морозам, а также различные микроклиматические системы. Да, неплохие альтернативы удалось отыскать на рынке КНР, но решение проблем логистики займет некоторое время.Наибольшие опасения вызывают сроки сдачи новостроек, которые сейчас находятся на самой ранней стадии возведения. Многие эксперты полагают, что застройщики предпочтут заморозить такие объекты, сконцентрировать усилия на зданиях, которые завершены, как минимум, на 75%. Таким образом, при наличии желания и возможности купить квартиру в новостройке, стоит обращать внимание исключительно на почти готовые конструкции.Что думают экспертыВ целом, специалисты строительного рынка, аналитики профильных организаций считают, что ситуация на рынке недвижимости в значительной степени будет определяться геополитикой. На данный момент есть некоторая уверенность, что в ближайшие месяцы все будет относительно спокойно, серьезного повышения цен не будет, население привыкнет к новым ипотечным программам, застройщики найдут альтернативы стройматериалам, импорт которых заблокирован.Стоит ли в таких условиях покупать жилье? Сложный вопрос. “Шторм” на рынке может и помочь сделать невероятно выгодную покупку, и потерять огромную сумму. В целом, если есть острое желание и финансовая возможность расширить жилплощадь, можно рискнуть, главное – заручиться поддержкой грамотного специалиста.