Большинство современных покупателей недвижимости активно пользуются услугами ипотечного кредитования. Банки предлагают выгодные условия, государство поддерживает массу программ, предоставляющих ипотеку на особых основаниях — например, для военных. В результате — более 40000 кредитов на покупку жилья оформляются в течение месяца.Ипотека — существенная нагрузка на бюджет, покупатель надолго оказывается обязан платить ежемесячно фиксированные суммы. Поскольку жизнь переменчива, обстоятельства меняются — семьи распадаются, люди теряют работу, здоровье, меняются условия жизни, что приводит к вопросу — что делать с ипотекой, которую невозможно оплачивать?Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке, получив при этом денежные средства? Рассмотрим наиболее реальные варианты!В чем проблемаДо момента, пока будет полностью погашен кредит, квартира является залоговой — находится в залоге у банка-кредитора. В такой ситуации ее продать просто по собственному желанию нельзя, требуется получить одобрение залогодержателя.Есть два варианта законно, безопасно продать такую недвижимость — без снятия обременения (с долгом по ипотеке) или со снятием.Самый простой вариант — досрочное погашениеЕсли у вас есть сумма, необходимая для полного погашения ипотеки, банк снимает ограничения — вы можете продать квартиру. Объект больше не залоговый, поэтому полностью переходит в вашу собственность, с ним можно делать что угодно в рамках закона.Это возможно также, если:• кредит почти полностью погашен и у вас есть остаток суммы;• у вас есть покупатель, готовый погасить кредит по отдельному договору.Данный вариант удобен, если продать нужно срочно по ряду причин, а с обременением это сделать нельзя.Где взять деньги на срочное погашение? Наиболее простой вариант, если нет личных сбережений — взять потребительский кредит на нужную сумму. Все обязательства вы сможете закрыть по факту продажи квартиры. Опасностей тут минимум, переплата также небольшая. Сроки решения проблемы — снятия обременения — до 40 дней.Альтернатива — если покупатель вашей квартиры (или другой залоговой недвижимости) также будет оформлять ипотеку, можно переоформить кредит на него.Как продать объект с имеющимися залоговыми обязательствамиНикаких особых сложностей тут нет — покупатель просто принимает на себя все обременения и все. Можно переоформить другую ипотеку, если есть более выгодные условия для будущего покупателя.Нужно учитывать несколько тонкостей:• одобрить данный вариант должен банк-кредитов — покупатель должен отвечать требованиям;• согласие банка нужно получить заранее, до того, как начинать продажу ипотечного жилья;• если банк, в котором покупатель будет оформлять ипотеку, тот же, что и у продавца, обременение с последнего снимется только тогда, когда ипотеку погасит новый владелец.Обратите внимание! Если ипотека будет оформлена в другом банке, старая гасится новой, а бывший владелец оказывается свободен от обременений.Продажа объекта со снятием обременений на сделкеК данному варианту прибегают довольно часто. Долг погашает покупатель объекта сразу, по факту подписания договора купли-продажи. Чтобы сделка состоялась, нужно только одобрение кредитора.Процедура состоит из таких этапов:1. Продавец берет в банке бумагу о состоянии долга, сумме, которую осталось выплатить.2. Справка передается покупателю.3. В договоре указываются все данные, сумма стоимости объекта.Чтобы подтвердить свои намерения, покупатель переводит стоимость квартиры в банк. Банк делит сумму на две части: одна для погашения кредита, вторая — продавцу.Кредитор, получив сумму погашения ипотеки, снимает ограничения, а покупатель получает объект в полную собственность.Почему последний вариант наиболее предпочтителен? Во-первых, его полностью контролирует банк, что делает процедуру прозрачной. Продавец в любом случае выполнит свои обязательства. Покупатель имеет возможность использовать для покупки и свои личные накопления, и кредитные средства.Что нужно знать покупателю и продавцу:1. Продавец не может без ведома банка-кредитора продать квартиру, которая является залоговой. Объект является обремененным, поэтому быть продан не может.2. Если продавец предварительно погасил весь долг, банк снял обременение, продать можно.3. Наличие банка, как элемента сделки, делает ее безопаснее и прозрачнее.4. Можно воспользоваться услугой рефинансирования, переоформив ипотеку на более удобных условиях.5. Поскольку стоимость квартиры могла измениться, требуется оплатить 13% НДФЛ на разницу в цене в пользу покупателя. Например, купил в ипотеку за 4 млн., продал за 5. Разница — 1 млн. рублей, она и облагается налогом. При этом квартира должна быть в собственности до 5 лет.6. Универсальный совет для тех, кто хочет продать ипотечную квартиру — постарайтесь сократить сумму остатка долга, тогда процедуру совершить проще и быстрее.Насколько просто продать квартиру, которая еще является залоговой? Факторов, которые влияют на успешность процедуры, немало. Например, какую цель преследует продавец, какая остаточная сумма долга. Но не только от покупателя и банка-кредитора зависит успех. Есть еще одна сторона — новый покупатель объекта. Не всегда одного его желания мало. Например, он не устраивает кредитора в качестве покупателя в ипотеку, если планируется переоформление. Все проще, если стоимость объекта невысокая, а остаток, который нужно погасить, также незначителен.Будет ли препятствовать банкБанки обычно пытаются предложить интересные условия новому потенциальному клиенту. Проблема только одна — соответствие требованиям банка. Если новый покупатель соответствует, других трудностей не будет.Если планируется переоформление ипотеки, лучше заранее знать, подойдет ли новый покупатель банку.Согласовывать объект залога не требуется, поскольку он уже одобрен данным банком. Это существенно упрощает оформление сделки.