Для многих жителей России вариант приобретения недвижимости с помощью ипотеки является оптимальным способом решения жилищного вопроса. Банки предлагают сниженную кредитную ставку и сумму первоначального взноса. Это стимулирует покупателей. Каждый владелец ипотечной квартиры может столкнуться с необходимостью ее продажи. Можно ли это сделать, какие нюансы при этом нужно учесть для успешной сделки рассмотрим в этой статье. Получение согласия от банка на проведение сделкиИпотечная квартира до полного погашения кредита находится в залоге у банковского учреждения. Собственник при желании может ее продать, однако предварительно потребуется получить его согласие. Специалисты рекомендуют перед тем, как приступать к поиску покупателей, обратиться в банк и узнать технологию досрочного погашения ипотечного обязательства. Это снимет с недвижимости обременение. После того, как будет получено официальное разрешение на проведение сделки, можно приступать к выбору способа продажи. Для такой квартиры выделяют несколько основных вариантов:досрочное погашение кредитных обязательств, если остается небольшая сумма или есть свободные средства;сделка, при которой погашение будет выполнено в процессе продажи:продажа недвижимости вместе с остатком ипотечного долга;продажа недвижимости с кредитными обязательствами банковским учреждением.Каждый способ имеет свои особенности, поэтому важно их изучить перед окончательным принятием решения.Продажа с досрочным погашением. Эксперты отмечают, что это самый простой вариант заключения сделки с недвижимостью с ипотечными обязательствами. При таком варианте собственник берет задаток у покупателя и вносит его для погашения кредитных обязательств. Сделка при этом производится уже после закрытия кредита. Со стороны банка выдается официальное разрешение и оформляет документы с указанием оставшейся суммы долга.При этом отношения между участниками сделки прописываются в договоре купли-продажи. При этом первая сумма платежа оформляется как задаток. Такая возможность была прописана в 2015 году в ГК РФ. Такой взнос является не только платежным инструментом, но и гарантирует для покупателя безопасность сделки. Если продавец по какой-либо причине отказывается заключать основной договор, то обязан вернуть в двойном размере полученную от покупателя сумму. Юристы отмечают, что его стоит вносить напрямую через банк. При этом указать в назначении платежа реквизиты ипотечного договора, данные продавца. Это будет дополнительной гарантией для покупателя. Погашение долга в процессе сделки. В таком случае потребуется непосредственное участие банковского учреждения в процессе оформления сделки по продаже недвижимости. Его сотрудник выдает справку, в которой будет указан размер долга, который необходимо погасить. Эту сумму покупатель вносит через систему безопасных платежей или аккредитив вносит согласно реквизитам продавца. После этого приступают к оформлению документации и регистрации сделки в государственном реестре. Продажа с ипотечным долгом. Периодически случаются ситуации, когда у заемщика нет финансовой возможности погашать кредитные обязательства. Оптимальным решением в таком случае будет поиск покупателя, который согласен приобрести квартиру с определенными ипотечными условиями. Со стороны банка может быть предложено незначительное улучшение условий кредита – рефинансирование. Последовательность действий покупателя в данном случае достаточно простая. Ему необходимо оформить в банковском учреждении заявку на ипотечный кредит. После ее одобрения достаточно выбрать желаемый объект.Продажа банковским учреждением. В основном такой вариант происходит, когда не вносит ежемесячные платежи, в результате чего накапливается долг. При этом сделка проводиться по согласованию обеих участников сделки.Выгодно ли продавать ипотечную квартируАдвокаты предупреждают, что в большинстве случаев такая сделка не будет выгодной для продавца. Цена продажи обычно на порядок ниже, чем расходы на покупку. Это связано с тем, что выплачиваются дополнительные проценты. В основном такое решение принимают, когда у продавца нет финансовой возможности своевременно гасить задолженность по ипотечному договору. Также следует учитывать, что при продаже ипотечной недвижимости, которая находилась в собственности непродолжительный период (до 3- 5 лет) необходимо уплатить НДФЛ. При расчете дохода от продажи недвижимости с целью определения суммы налогообложения, его можно уменьшить. Для этого учитывают текущие расходы на ее приобретение, в том числе сумму уплаченных процентов. На практике в большинстве случаев налоги в процессе продажи такой недвижимости не оплачивается независимо от продолжительности владения ею.Эксперты отмечают, что существенным преимуществом приобретения ипотечной квартиры является исключение рисков мошенничества. Это обусловлено тем, что сумму денег перечисляет банк. Дополнительно со стороны кредитной организации ведется контроль за всеми операциями, в том числе с юридической стороны.Среди недостатков приобретения такой квартиры юристы отмечают более длительный срок продажи. Если необходимо быстро заключить сделку, с ипотечным обязательством это реализовать не получится. Ведь подготовительный этап перед подписанием договора, проведение оценки, сбор документации займет определенное время. Перечисление денежных средств со стороны банка также происходит не сразу, а после официальной перерегистрации квартиры в государственном реестре.Подводя итоги, стоит отметить, что продавцам и покупателям не стоит бояться подобной сделки. При грамотном ее оформлении отсутствуют любые риски. Профессиональный риэлтор или юрист всегда обращает внимание на спорные моменты, тщательно проверяет документы и информирует клиента о них. Такой подход помогает найти оптимальные варианты решения.